전세 계약 순서 및 주의 사항, 특약

안녕하세요. 저는 현재 살고 있는 집이 곧 전세계약이 만료돼서 이사 가기로 결정을 하였습니다. 막상 이사결정은 하였는데 어떤 순서로 전세 계약을 하고, 대출을 받았었는지 기억이 안 나서 오늘은 제가 직접 찾아보고 정리한 자료를 정리해두려고 합니다. 따라서 전세계약을 생각하시고 계신 분들은 꼼꼼하게 살펴보시고 준비하시기 바랍니다. 

 

전세 계약을 할 때는 순서와 주의사항을 미리 잘 살펴보고 준비해야 더욱 안전한 전세 계약이 진행됩니다. 아래 내용에서 전세 계약의 순서와 주의사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

전세 계약 순서

 

< 전셋집 찾기 >

 

1. 가용한 예산 확인하기

현재 가지고 있는 현금 자산이 얼마 있는지 확인하고 전세 대출 혹은 신용 대출 가능한 금액이 얼마인지 확인해 봅니다. 대출의 경우 보통 전세금의 70~80% 정도 가능하며 소득에 따라 대출 가능한 금액이 달라질 수 있습니다. 이 과정에서 은행별 대략적인 연이자도 확인해 두시는 것이 좋습니다.

 

2. 전세 매물 알아보기

이사하고 싶은 지역의 전세 매물을 찾아봅니다. 네이버 부동산, 직방이나 다방 등 다양한 부동산 플랫폼을 활용하여 옵션을 걸어서 원하는 평수, 가격의 집을 살펴봅니다. 특히 호갱노노 어플에서는 평형 옆에 메시지 모양을 클릭하시면 실거주하시는 분의 후기를 살펴보거나 궁금한 내용을 질문을 통해 미리 알아보실 수 있습니다.

 

호갱노노

 

 

3. 매물 직접 확인하기

마음에 드는 전셋집을 발견하였다면 해당 매물을 담당하고 있는 부동산에 직접 전화해서 내가 가려는 이사날짜와 조율이 가능한 매물인지 먼저 물어보신 후에 집을 볼 수 있는 일정을 조율합니다. 전셋집에 방문하셔서 확인할 사항은 샤시가 오래돼서 외풍은 없는지, 옵션 가전이 있는지, 수압은 적당한지, 벽지나 장판 상태는 양호한 지, 융자 유무에 대해 확인합니다.

또한, 전세대출을 받아야 할 경우 전세대출과 보증보험 가입이 가능한지도 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

< 가계약 및 본계약 하기 >

마음에 드는 매물 혹은 가격 대비 상태가 좋은 매물을 발견했을 때는 가계약을 진행해야 합니다. 가계약금은 통상 전세금의 1% 정도를 걸지만 집주인, 부동산마다 조금씩 다르니 부동산에 정확하게 문의하셔야 합니다. 

 

 

1. 등기부등본 확인하기

가계약 전에 혹시 들어갈 집에 근저당 같은 빚이 없는지 등기부 등본을 확인합니다. 보통 등기부등본은 부동산 중개사분이 떼어서 확인시켜 주십니다. 전화로 가계약을 할 경우 문자로 등기부등본을 보내주십니다. 등기부 등본에 을구에 확인하시면 근저당 내역이 나오고 전부 말소되었는지 확인하시면 됩니다. 근저당이 잡혀있는 경우 대출이나 보증 보험 가입이 어려울 수 있으니 반드시 체크하셔야 합니다.

 

 

2. 가계약 조건/사항 확인하고 가계약금 입금하기

등기부등본과 함께 부동산 중개인 분이 가계약 특약사항에 대해 문자로 보내주시면 맞는지 확인합니다.

소재지: 경기도 소재지; 경기도 OO서구 OO동 OO아파트 101동 1004호 전세계약 내용임. -보증금  -계약금  -잔금  -계약일 추후협의 -잔금일 2024년 6월 21일  1.기본 및 현 시설물 상태의 임대 계약임.(계약기간2년) 2.현 등기사항전부증명서상 하자없는 성태이며 만기시까지 유지키로 함. 3.임대인은 임차인의 전세자금 대출에 동의 및 협조키로 함. 4.금일 계약금중 일부 OO만원 임대인 계좌로 송금하고 계약일에 나머지 계약금 입금하기로 함. 5.본 계약 작성전 해제시 임대인은 입금받은 금액 금(OO만원)의 배액 금(OO만원)을 임차인에게 상환하며 임차인은 기입금한 금액 금(OO만원) 포기함. OO은행  1234-1234-1234 김OO 위 내용에 동의하시면 임대인은 동의 문자를 임차인은 계약금 일부 입금 하시면 됩니다.

 

3. 본계약하기

본 계약은 가계약 후 1주일 이내에 진행이 되는데요. 저희는 가계약 한 이후 주말에 진행하였습니다.

 

(1) 등기부 등본 확인하기

가계약 이후 근저당이 발생했는지 다시 한번 등기부 등본상의 문제가 없는지 확인합니다.

 

(2) 신분증 확인하기

임대인이 집주인이 맞는지 신분증으로 확인합니다.

 

(3) 계약서 특약사항 확인하기

도배나 수리 등의 조건을 넣기도 하고 서로 협조해야 할 사항에 대해서 작성합니다. 가장 중요한 특약사항은 임대인은 본 계약체결 당시 국세, 지방세 체납, 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 고지한다. 이 부분입니다. 

 

(4) 계약금 입금하기

통상 전세금의 10% 정도가 계약금이며, 이 부분은 가용가능한 현금에 따라 집주인과 금액 조율이 가능합니다. 

 

(5) 확정일자 받기

계약서 작성이 끝나고 계약금 입금까지 완료되었다면 확정일자를 받아줍니다. 이 부분은 잔금 치르는 날에 해당 동주민센터에 방문하셔서 받으셔도 됩니다.

 

(6) 전세대출 신청하기

아파트 전세 계약서와 대출 신청에 필요한 서류를 구비하여 은행에 방문하여 전세 대출을 신청합니다. 전세 대출이 확정되면 이삿날(=잔금일)에 대출이 실행됩니다.

 

 

 

 

 

< 잔금 납부 및 전입 신고하기 >

 

1. 잔금 치르기

들어갈 전셋집에 하자가 없는지 이사 직전에 다시 한번 상태를 확인하신 후 계약금 외의 잔금을 집주인에게 이체합니다.

 

2. 전입신고하기

전입신고 때문에 이삿날을 평일로 하시는 게 좋습니다. 이사하는 날 해당 동 주민센터에 가서 전입신고와 확정일자를 받으셔야 합니다. 전입신고 하셔서 대항력을 얻으셔야 합니다. 대항력이 높을 경우 우선변제(=보증금을 우선 받을 수 있는 권리)를 요구할 수 있습니다.

 

 3. 보증보험 가입하기

전세자금을 지키기 위해서 SGI, HUG 중 전세보증 보험료를 계산해 보신 후 저렴한 곳을 선택하셔서 가입하시면 됩니다. 보증보험도 중요하지만 잔금일과 확정일자, 전입신고 일자가 동일하지 않으면 보증보험을 못 받을 수도 있다니 꼭 잘 챙겨주셔야 합니다. 

전셋집 계약하실 때 위에 전세 계약 순서를 꼼꼼히 살피셔서 안전한 거래 하시기 바랍니다. 다음 글에서는 이사할 때 챙겨야 할 것들이 무엇이 있는지 알려드리도록 하겠습니다. 감사합니다.